Ce impozit trebuie să plătești de acum, fie că ești persoană fizică sau juridică, dacă ai proprietăți date în chirie. Sunt 3 plafoane

Pentru numeroși români care trăiesc și muncesc în afara țării, locuințele rămase în proprietate în România reprezintă o sursă importantă de venit, cel mai adesea prin închiriere. În multe cazuri, chiriașii sunt societăți comerciale, considerate parteneri de încredere datorită stabilității și predictibilității în relația contractuală.

O analiză recentă realizată de firma de consultanță Benta Consult clarifică obligațiile fiscale ale acestor proprietari, precum și excepțiile de la regulile generale, în funcție de natura chiriașului și de statutul fiscal al proprietarului.

Atunci când chiriașul este o persoană juridică – de exemplu o societate comercială – impozitul pe venitul din chirii este reținut la sursă de către chiriaș, înainte ca suma să fie virată proprietarului. În această situație, proprietarul nu mai are obligația de a declara venitul și nici de a plăti personal impozitul aferent.

Regula este prevăzută de articolele 84 și 84^1 din Codul fiscal și se aplică oricărui chiriaș obligat prin lege să țină contabilitate.

Această procedură simplificată se aplică indiferent de locul în care trăiește proprietarul, atâta timp cât chiriașul este o persoană juridică și îndeplinește condițiile legale pentru reținerea impozitului.

CASS și rezidența fiscală

Deși impozitul pe chirii poate fi reținut automat de chiriașul persoană juridică, obligația de plată a contribuției la asigurările sociale de sănătate (CASS) nu dispare. Aceasta depinde de statutul de rezidență fiscală al persoanei și de totalul veniturilor extrasalariale realizate în decursul unui an fiscal.

Conform articolului 59 alin. (5) din Codul fiscal, orice cetățean român care pleacă din țară pentru mai mult de 183 de zile într-un interval de 12 luni consecutive trebuie să informeze ANAF cu cel puțin 30 de zile înainte de plecare, prin completarea unui chestionar specific pentru schimbarea rezidenței fiscale.

Contribuția CASS devine obligatorie dacă acest pas nu este parcurs

Dacă acest pas nu este parcurs, persoana continuă să fie considerată rezident fiscal în România, indiferent dacă locuiește sau lucrează în străinătate și plătește taxe acolo.

În acest caz, dacă veniturile extrasalariale – chirii, dividende, dobânzi, câștiguri din criptomonede sau din drepturi de autor – depășesc anumite plafoane, contribuția CASS devine obligatorie. Pentru anul 2025, plafoanele sunt raportate la salariul minim brut pe economie de 4.050 lei, stabilit prin HG nr. 1506/2024. Astfel, se aplică următoarele grile:

• Venituri între 24.300 și 48.600 lei: CASS de 2.430 lei;
• Venituri între 48.600 și 97.200 lei: CASS de 4.860 lei;
• Venituri peste 97.200 lei: CASS de 9.720 lei.

În aceste situații, chiar dacă impozitul pe chirii a fost reținut la sursă, persoana are obligația de a depune Declarația unică pentru a raporta veniturile și a achita CASS.

Obligații în cazul închirierii către persoane fizice

Atunci când locuința este închiriată unei persoane fizice, situația fiscală se modifică semnificativ. Proprietarul este direct responsabil să declare venitul și să plătească impozitul corespunzător, indiferent dacă este rezident fiscal sau nu în România.

Așadar, Declarația unică devine obligatorie, fiind singurul instrument legal prin care veniturile pot fi raportate și taxele datorate achitate.

Excepții și cazuri în care Declarația unică nu este necesară

Românii care au încheiat contracte de închiriere cu firme, au renunțat oficial la rezidența fiscală în România și nu obțin venituri extrasalariale care să depășească plafonul de 6 salarii minime brute (24.300 lei) nu au obligația de a depune Declarația unică.

Acest lucru este valabil și pentru cei care lucrează legal în străinătate și ale căror venituri salariale sunt impozitate acolo – venituri care nu sunt supuse impozitării în România.

Românii din Marea Britanie

Un exemplu particular analizat de Bența Consult este cel al românilor care locuiesc și lucrează în Regatul Unit. După ieșirea Marii Britanii din Uniunea Europeană, aceasta nu mai face parte din spațiul fiscal comun, însă convențiile bilaterale de evitare a dublei impuneri continuă să se aplice.

Astfel, veniturile salariale obținute dintr-un contract de muncă înregistrat în Marea Britanie nu sunt impozabile în România și nu trebuie raportate prin Declarația unică – cu condiția ca persoana să fie rezident fiscal britanic sau să fi renunțat formal la rezidența fiscală românească.

În lipsa unei astfel de renunțări, statul român poate considera persoana în cauză rezident fiscal și o poate obliga să depună Declarația unică pentru evaluarea contribuțiilor sociale, chiar dacă veniturile salariale nu sunt impozitate în România.