Cum se va calcula impozitul pe proprietate pentru 2027: Sistemul e-Proprietatea se amână, dar taxele cresc

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google!

Reforma majoră a taxării locuințelor în funcție de valoarea reală de piață, asumată inițial de autorități prin Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR), este din nou blocată.

Deși tranziția la modulul digital Ro e-Proprietatea era preconizată să schimbe radical din temelii modul de impunere fiscală, oficialii de la Finanțe au recunoscut că infrastructura tehnică nu permite aplicarea noului mecanism nici din 2027.

În aceste condiții, românii care dețin case, apartamente sau terenuri vor continua să plătească dările locale după o formulă predictibilă, dar deja majorată de valul recent de inflație.

Blocajul tehnic din spatele platformei Ro e-Proprietatea

Trecerea la un sistem automatizat prin care impozitul să reflecte direct tranzacțiile imobiliare reale și grilele notariale s-a lovit de realitatea administrativă din teren. Baza de date națională menită să adune la un loc cadastrul, tranzacțiile de la notari și registrele fiscale locale este departe de a fi integrată complet.

Mai mult, aplicarea unei astfel de reforme depinde de un calendar legislativ strict. Consiliile locale sunt obligate prin lege să voteze nivelul taxelor și impozitelor pentru anul următor până la finalul fiecărui an în curs.

În lipsa unui soft funcțional Ro e-Proprietatea și testat, primăriile din țară nu ar fi avut nici baza legală și nici instrumentele informatice pentru a emite deciziile de impunere. Astfel, jalonul care prevedea alinierea valorilor de impozitare la prețurile pieței libere rămâne în așteptare.

Cum s-a calculat impozitul pe proprietate în 2026

Pentru anul 2026, proprietarii au resimțit deja o creștere vizibilă a obligațiilor de plată la direcțiile locale de taxe și impozite. Formula aplicată a rămas cea tradițională, prevăzută de articolul 457 din Codul Fiscal, bazată pe suprafața utilă, materialele de construcție și rangul localității, însă sumele finale au fost împinse în sus de doi factori majori:

Ajustarea automată cu rata inflației: Codul Fiscal impune indexarea anuală a tuturor valorilor impozabile pe metru pătrat cu rata inflației comunicată oficial. Acest mecanism a umflat din start baza de calcul a fiecărui imobil rezidențial.

Deciziile consiliilor locale: Primăriile au libertatea de a alege o cotă de impozitare între 0,08% și 0,2% pentru clădirile rezidențiale. Confruntate cu deficite bugetare și cheltuieli crescute de funcționare, numeroase administrații au urcat cotele către pragul maxim admis și au eliminat sau redus din facilitățile acordate în trecut.

Pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice sau firme, cotele au rămas la niveluri considerabil mai ridicate, între 0,2% și 1,3%, calculate pe baza rapoartelor de evaluare depuse o dată la 5 ani.

Principalul motor al scumpirilor din 2026 nu a fost doar inflația, ci o decizie legislativă majoră: actualizarea valorii de bază de impunere pe metru pătrat, plafon care nu mai fusese revizuit substanțial încă din 2015.

Astfel, pentru clădirile rezidențiale din beton sau cărămidă deținute de persoane fizice, valoarea etalon pe metru pătrat a fost ridicată direct prin lege de la vechiul prag de circa 1.000 de lei la 2.677 de lei/mp. Peste această nouă bază mult mărită s-au aplicat ulterior coeficienții zonali și indexarea anuală, generând în numeroase localități majorări medii de 70-80% față de anii trecuți.

Formula exactă de calcul: Cum se ajunge la suma finală de plată

În lipsa aplicării valorilor de piață, calculul rămâne pur matematic și urmează strict etapele din Codul Fiscal:

Impozit final = Valoarea impozabilă totală × Cota stabilită de Consiliul Local (între 0,08% și 0,2%)

Unde Valoarea impozabilă totală se calculează după următorii parametri:

Suprafața construită desfășurată (mp): Se ia în calcul suprafața desfășurată a locuinței (sau suprafața utilă înmulțită cu coeficientul de transformare de 1,4, dacă nu se cunoaște cea desfășurată).

Valoarea etalon pe metru pătrat: Stabilită prin lege în funcție de materialele de construcție (de exemplu, clădiri cu structură din cadre de beton sau pereți din cărămidă versus clădiri din lemn sau chirpici) și existența utilităților complete (apă, canalizare, electricitate, încălzire). Această valoare de bază pe metru pătrat este cea care se indexează anual cu rata inflației.

Coeficientul de corecție al zonei: Valoarea rezultată se înmulțește cu un coeficient stabilit în funcție de rangul localității (Rangul 0 – București, Rangul I – marile municipii, până la comune și sate) și zona fiscală din interiorul localității (Zona A, B, C sau D). Pentru o locuință situată în Zona A dintr-un oraș de rang mare, coeficientul poate ajunge la 2,40–2,60, în timp ce pentru zonele periferice este substanțial mai mic.

Cota de impozitare: Peste întreaga valoare impozabilă astfel determinată se aplică procentul votat de aleșii locali (minimum 0,08%, maximum 0,2%), la care primăriile pot adăuga o cotă adițională de până la 50% în caz de deficit bugetar.

Ce urmează pentru anul 2027: Formula care rămâne în picioare

Odată ce trecerea la impozitarea pe valoarea de piață a fost pusă pe pauză, anul 2027 va păstra aceeași arhitectură de calcul ca în 2026. Proprietarii nu se vor trezi peste noapte cu grile imobiliare de sute de mii de euro stabilite după prețul pieței din cartier, ci vor achita impozitul în baza algoritmului deja cunoscut:

Valoarea impozabilă pe metru pătrat: Se menține calculul în funcție de structura clădirii și dotarea cu utilități de bază.

Coeficienții de corecție pe zone: Se aplică în continuare coeficienții stabiliți în funcție de rangul localității și zona fiscală (A, B, C sau D).

Indexarea anuală: Singura majorare certă pentru 2027 va proveni din indexarea valorilor impozabile cu rata medie a inflației din anul anterior, operațiune obligatorie pentru a menține valoarea reală a veniturilor locale.

Marja consiliilor locale: Rămâne la latitudinea primarilor și consilierilor locali dacă mențin cota procentuală la nivelul din 2026 sau dacă decid aplicarea cotelor suplimentare permise de legislația fiscală.

Păstrarea vechiului sistem elimină riscul unei explozii bruște a taxelor pentru apartamentele vechi din zonele centrale ale marilor orașe, însă lasă nerezolvată problema disparităților dintre valoarea administrativă a unei locuințe și valoarea ei comercială. Până când statul va finaliza conexiunea dintre evidențele notariale și direcțiile de taxe, calculul pe proprietate rămâne tributar normativelor clasice de suprafață și zonare.