Regula pe care administratorul de bloc nu are voie să o încalce. Poate fi acționat în instanță

Administratorul de bloc are un rol important în gestionarea unei asociații de proprietari, dar și limite legale stricte. Cu toate acestea, mulți locatari nu cunosc aceste limite și permit administratorilor să acționeze discreționar.

Pentru a evita abuzurile și neregulile, este esențial ca proprietarii să fie informați despre ceea ce nu are voie să facă un administrator de bloc și cum pot interveni pentru a-și apăra drepturile.

Una dintre cele mai importante interdicții este luarea deciziilor fără aprobarea Adunării Generale. Administratorul nu poate hotărî singur asupra unor investiții majore, precum schimbarea centralei termice, lucrări de reabilitare sau angajarea unor firme pentru diverse servicii. Astfel de acțiuni trebuie votate de către locatari în cadrul unei adunări legale.

De asemenea, administratorul nu are voie să angajeze firme sau persoane fizice fără un mandat clar din partea comitetului executiv sau a Adunării Generale. Semnarea contractelor pentru curățenie, reparații, pază sau alte servicii trebuie să aibă la bază o aprobare colectivă.

Este interzisă reținerea unor sume de bani în plus fără explicații. Administratorul nu poate încasa comisioane ascunse, penalități nejustificate sau alte sume care nu au fost aprobate printr-o hotărâre oficială a asociației de proprietari.

Administratorul este obligat să țină o evidență contabilă corectă

O altă obligație legală importantă este afișarea lunară a listei de cheltuieli. Aceasta trebuie să fie vizibilă la avizier și să includă toate cheltuielile și calculele pentru fiecare apartament în parte. Lipsa transparenței financiare reprezintă o abatere gravă.

Administratorul este obligat să țină o evidență contabilă corectă, să păstreze toate chitanțele și să prezinte rapoarte financiare la cererea locatarilor sau a cenzorului. Orice refuz de a permite accesul proprietarilor la documentele contabile și deciziile asociației este considerat un abuz.

Totodată, administratorul nu are voie să blocheze sau să refuze verificarea activității sale de către cenzor sau comisia de cenzori. Aceștia au dreptul legal să analizeze documentele și să evalueze modul de gestionare al fondurilor asociației.

Prestarea unor servicii contra cost, cum ar fi fotocopierea documentelor sau alte intermedieri, trebuie să fie aprobată în prealabil de asociație și justificată corespunzător. În lipsa acestui acord, perceperea de sume suplimentare este nelegală.

Nu în ultimul rând, administratorul nu are dreptul să modifice repartizarea cheltuielilor după bunul plac. Calculul întreținerii trebuie să respecte cotele-părți de proprietate și regulamentele stabilite de asociație, nu preferințele sau interpretările proprii ale administratorului.

Ce poți face dacă administratorul abuzează de funcție

Dacă apar suspiciuni legate de abuzuri sau nereguli, primul pas este să soliciți explicații scrise sau acces la documentele asociației. Poți face acest lucru printr-o cerere oficială adresată administratorului, conform prevederilor Legii 196/2018, care garantează dreptul fiecărui proprietar de a verifica actele contabile și justificările cheltuielilor.

În cazul în care administratorul refuză colaborarea, este indicat să informezi comitetul executiv sau președintele asociației. Aceștia au responsabilitatea de a solicita lămuriri și, dacă este cazul, pot propune demiterea administratorului.

O altă soluție este solicitarea unui control

O altă soluție este solicitarea unui control din partea cenzorului sau a comisiei de cenzori, dacă blocul beneficiază de acest serviciu. Cenzorul are obligația legală de a răspunde în termen de 30 de zile de la primirea solicitării.

Pentru situațiile în care neregulile persistă, poți propune schimbarea administratorului. Este necesar să aduni semnături de la cel puțin 20% dintre proprietari pentru a convoca o Adunare Generală extraordinară, în cadrul căreia se poate vota numirea unui nou administrator.

În paralel, ai posibilitatea să trimiți o plângere la Primărie, mai exact la Direcția de Relații cu Asociațiile de Proprietari din cadrul primăriei de sector. În sesizare este important să menționezi faptele constatate și să atașezi eventuale dovezi – cum ar fi copii după cereri refuzate, lipsa actelor sau fotografii ale avizierului neactualizat.

În cele mai grave cazuri, când există suspiciuni de delapidare sau fals în acte, este recomandat să formulezi o plângere penală la Poliție sau să inițiezi o acțiune în instanță civilă. Aceste demersuri pot fi făcute individual sau în numele asociației de proprietari.