Va fi prăpăd pentru toți românii care au apartamente sau case, proprietatea personală! Se deschide RO e-Proprietatea! Cum se va stabili impozitul pe locuință, dar și prețul de vânzare

După e-Factura, care a generat mult haos în sistem și e-TVA, care a scos contabilii în stradă, autoritățile pregătesc înființarea RO e-Proprietatea, care va afecta practic toți românii care au o locuință, proprietatea personală. Sunt demne de lăudat inițiativele digitale ale Guvernului, dar înainte de a le implemente trebuie să rezolve problemele structurale existente în sistemul fiscal actual.

Laurențiu Stan, Value Growth Advisor a explicat în cadrul unei analize ample, publicate pe finacialintelligence.ro ce ar însemna RO e-Proprietatea pentru români și a subliniat nevoia clarificării unor probleme importante înainte de a da peste cap din nou totul, mai exact impozitarea.

Pentru atingerea obiectivelor asumate în Componenta 8 a PNRR – Reforma fiscală și reforma pensiilor, Reforma 4 – Revizuirea cadrului fiscal, este evidentă nevoia unei schimbări fundamentale a sistemului de impozitare a proprietății.

Suntem în a doua jumătate a anului 2024 și implementarea noului sistem de impozitare, care trebuia să înceapă din 2023 conform țintelor din PNRR, se lasă încă așteptată. Schimbarea de paradigmă propusă ar consta în două măsuri.

Prima se referă la eliminarea diferențelor dintre regimul de impozitare aplicat persoanelor fizice și cel aplicat persoanelor juridice (parțial rezolvată prin determinarea valorii impozabile în funcție de utilizarea clădirii – rezidențială, nerezidențială sau mixtă). A doua este mult mai ambițioasă – stabilirea automată a valorii impozabile a proprietăților supuse impozitelor locale, cu scopul de a întrerupe practica de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață, spune Laurențiu Stan.

Cum se va calcula impozitul și cum se va stabili valoarea unui imobil?

Este evident că valoarea de piață nu poate fi stabilită automat pe baza grilelor notarilor, care nu conțin date suficiente și „de piață”, de aceea nu cred că se vor implementa propunerile din Ordonanța 16. În plus, dacă se va menține actualul sistem, care presupune impozitarea separată a clădirii și a terenului, nu putem discuta despre valoare de piață, pentru că nu există o piață a vânzărilor de clădiri separate de teren, acestea fiind tranzacționate, de cele mai multe ori, împreună, ca proprietate imobiliară compusă din clădire și teren, mai spune Stan.

Deci va trebui ca noul sistem Ro e-Proprietatea să gestioneze impozitarea proprietăților imobiliare în locul clădirilor și terenurilor luate separat, o schimbare conceptuală care nu poate fi făcută în câteva luni. Iar dacă adăugăm și faptul că impozitul ar trebui ajustat și în funcție de eficiența energetică a clădirii, lucrurile se complică și mai tare.

Revenind la „e”-uri, sistemul de impozitare se vrea integrat într-un „sistem informatic de date” menit să automatizeze evaluarea proprietăților imobiliare în scopul determinării valorii impozabile, folosind informații disponibile în sistemele altor instituții (Agenția de Cadastru și Carte Funciară, autorități locale), precum și informații publice (anunțuri imobiliare, cataloage folosite de profesioniști în evaluare, date statistice etc). Această dorință iscă, deja, multe întrebări: cine va prelua și introduce informațiile din diferitele surse menționate?

Care vor fi criteriile de selecție a informațiilor ? Cum se asigură comparabilitatea datelor utilizate pentru evaluarea automată a proprietăților dintr-un anumit cartier ? Prețurile despre tranzacții preluate de la Agenția de Cadastru pot fi diferite de cele din anunțurile de vânzare. Cine și cum ajustează aceste informații pentru a asigura adecvarea și comparabilitatea ? Cum se vor evalua (automat) proprietățile din zone pentru care nu există informații de piață ?

Acestui sistem informatic i se dă și mai multă ”putere”, pentru că se dorește a avea o „largă utilizare și să fie pus la dispoziție și altor organisme pentru care valoarea de piață a imobilelor are relevanță (ex: în sistemul de emitere de garanții de stat, în sistemul de stabilire a taxelor notariale, publicului larg și agenților economici, scopuri statistice, ANAF pentru stabilirea impozitelor datorate la cedarea proprietăților etc)”. Să înțelegem de aici că e-Proprietatea va putea fi accesat de oricine dorește să vadă cât valorează propria-i proprietate ? Sau că sistemul va conține valori de piață pentru orice fel de proprietate imobiliară, de oriunde din țară, pe care să le folosească notarii și Fiscul pentru a calcula impozitele și taxele ?