ANAF îi verifică acum pe proprietarii de apartamente și pe cei care stau în chirie. Ce caută inspectorii în extrasele bancare

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google!

Valul de digitalizare masivă din 2026 și interconectarea bazelor de date au oferit Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) instrumente fără precedent pentru combaterea evaziunii fiscale în zona imobiliară.

În această perioadă, inspectorii Direcției Generale Antifraudă Fiscală au declanșat o serie de controale tematice la nivel național, vizând atât proprietarii care închiriază imobile pe termen lung, cât și pe cei care operează pe platformele de închiriere pe termen scurt.

Strategia Fiscului nu mai presupune verificări aleatorii din ușă în ușă, ci se bazează pe algoritmi de inteligență artificială care analizează discrepanțele dintre datele declarate și fluxurile financiare reale.

Ce verifică inspectorii ANAF chiar în acest moment?

Sistemele informatice ale ANAF centralizează informațiile primite prin mai multe canale obligatorii, iar inspectorii au început deja să emită decizii de impunere din oficiu și invitații la audieri pentru trei mari categorii de nereguli:

Contractele cu „preț derizoriu” (Chiriile simbolice)

O practică istorică a proprietarilor din România a fost declararea unei chirii lunare nerealiste (de exemplu, 50 sau 100 de lei) pentru apartamente care în realitate se închiriază cu 400–500 de euro, cu scopul de a plăti taxe minime.

În 2026, prin intermediul formularului C168 (Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune), ANAF deține o hartă digitală completă a chiriilor medii pe zone, cartiere și chiar blocuri. Atunci când sistemul identifică un contract încheiat la 0,5 euro/mp într-o zonă unde media este de 15 euro/mp, cazul este marcat automat cu risc fiscal ridicat.

Inspectorii au dreptul legal să recalifice tranzacția, să ajusteze baza de impozitare la valoarea de piață a zonei și să calculeze din oficiu diferențele de impozit și CASS, la care adaugă penalități de întârziere zilnice.

Extrasele bancare și transferurile recurente

Dovada evaziunii fiscale a devenit instantanee pentru proprietarii care încasează banii prin transfer bancar sau aplicații de tip fintech. Dacă în contractul înregistrat la ANAF este trecută suma de 100 de lei, însă extrasul de cont al proprietarului arată că în fiecare lună, la aceeași dată, primește 2.500 de lei de la aceeași persoană fizică, inspectorii emit direct decizia de sancționare pentru nedeclararea întregului venit.

Important pentru cazurile de bună-credință: Dacă intenția proprietarului este cu adevărat aceea de a ceda folosința imobilului în mod gratuit unei rude sau unui prieten, soluția legală care elimină suspiciunile ANAF este încheierea unui Contract de Comodat (cu titlu gratuit), nu declararea unei chirii simbolice. Comodatul generează un impozit zero și este perfect legal.

Veniturile ascunse de pe Airbnb și Booking

Închirierea pe termen scurt (în regim hotelier) se află sub o monitorizare extrem de strictă. Conform directivelor europene de raportare aplicate de platformele internaționale, Booking și Airbnb transmit periodic către ANAF rapoarte financiare detaliate cu sumele exacte virate în conturile fiecărui utilizator din România.

Inspectorii verifică dacă aceste sume se regăsesc în Declarația Unică (D212). În plus, se verifică pragul criticality de 7 camere închiriate: dacă un proprietar depășește acest număr pe parcursul unui an fiscal, activitatea sa este încadrată automat la „activități independente”, pierzând dreptul la cota forfetară de cheltuieli și fiind obligat la o contabilitate mult mai complexă.

Regulile de calcul și taxele valabile în 2026

Pentru a evita sancțiunile, proprietarii trebuie să știe că legislația fiscală actuală menține reguli relativ avantajoase pentru conformarea voluntară, taxarea făcându-se exclusiv la venitul net, nu la cel brut, regulile fiind clar diferențiate în funcție de tipul de contract încheiat.

În cazul închirierilor pe termen lung, adică în regimul clasic, legislația prevede o cotă forfetară de deducere de 20% din venitul brut. Acest lucru înseamnă că impozitul efectiv plătit de proprietar reprezintă doar 8% din valoarea totală a chiriei încasate, existând totodată obligația corelativă de înregistrare a contractului prin formularul C168 și de depunere a Declarației Unice.

Pentru proprietarii care preferă închirierea pe termen scurt, în regim turistic, cota forfetară de deducere se ridică la 30% din venitul brut. Astfel, impozitul final aplicat este de doar 7% din totalul sumelor încasate de pe platformele de rezervări, aceste sume trebuind raportate obligatoriu prin Declarația Unică (D212) până la termenul limită din fiecare an.

Pe lângă impozitul pe venit, se datorează și contribuția la Sănătate (CASS de 10%), însă aceasta devine obligatorie doar dacă venitul net anual cumulat din chirii sau alte surse depășește plafoanele specifice calculate pe baza salariului minim brut pe țară, stabilit la 4.050 de lei la 1 ianuarie 2026. Cele trei praguri de alertă fiscală sunt stabilite la echivalentul a 6 salarii minime (adică 24.300 lei), 12 salarii minime (adică 48.600 lei) și, respectiv, 24 de salarii minime (ceea ce înseamnă 97.200 lei).

Facilități noi: Precompletarea Declarației Unice

Pentru a reduce erorile, ANAF a pus la dispoziție în Spațiul Privat Virtual (SPV) opțiunea de precompletare automată a Declarației Unice D212. Sistemul importă automat datele din formularele C168 depuse anterior de proprietari.

Fiscul avertizează însă că precompletarea este doar un instrument de asistență. Proprietarii au obligația legală să verifice cifrele, să adauge veniturile din chiriile pe termen scurt raportate de platforme și să depună formularul corect. Cei care constată omisiuni după transmitere au posibilitatea de a depune o declarație rectificativă înainte ca inspectorii să decline dosarul către serviciul de control fiscal.